Когда отремонтируют сестрорецкий курорт. МФК «Русские сезоны. Доступ людей будут контролировать

Холдинг RBI Эдуарда Тиктинского покупает у ОАО "Санаторий "Сестрорецкий курорт" три здания на территории курорта под реновацию. В конце прошлой недели компания получила разрешение на реконструкцию двух санаторных корпусов под проект апарт-отеля с лечебным уклоном. А чуть позже восстановит еще и утраченный исторический Лесной корпус под ту же функцию. Работы по реновации начнутся весной 2017 года и продлятся до 2020 года.

Как сообщил Эдуард Тиктинский, объем инвестиций в реконструкцию зданий общей площадью 40 тыс. м2, а также создание инженерных сетей для всего санаторного комплекса, составит 1,6 млрд рублей. Предполагается, что полезная площадь проекта составит около 25 тыс. м2, что соответствует примерно 400 номеров. Тиктинский подчеркнул, что проект будет реализован в партнерстве с продавцом недвижимости - ОАО "Санаторий "Сестрорецкий курорт", который в результате получит часть приведенных в порядок зданий или долю от их продажи. По словам Эдуарда Тиктинского, сейчас RBI ведет переговоры с несколькими потенциальными инвесторами, которые уже выразили желание купить большую долю апартаментов в этом проекте. Не исключено также, что часть апартаментов будет продаваться на открытом рынке. Цена недвижимости, по предварительной оценке Эдуарда Тиктинского, составит 120-130 тыс. рублей за 1 м2. Все собственники апартаментов будут иметь свободный доступ к медицинской инфраструктуре санатория. Также предполагается, что на первых этажах реконструированных корпусов разместятся кабинеты различных медицинских услуг.

"Покупателями этой недвижимости будут люди среднего класса. Те, кто следит за всвои здоровьем, или хочет разместить со всеми удобствами своих престарелых родителей", - рассуждает Эдуард Тиктинский.

Название для проекта медицинского апарт-отеля пока не выбрано. Также пока не ясно кто и как будет управлять объектом.

В свою очередь, генеральный директор курорта Михаил Горба заявил, что идея привлечения партнера-девелопера для реконструкции исторических корпусов не была спонтанной. "Мы надеемся, что воссоздание исторических зданий и облагораживаниетерритории позволит санаторию повысить свою конкурентоспособность на рынке. В частности, привлечь аудиторию соотечественников, которые сейчас едут отдыхать и лечиться на курорты Прибалтики, Финляндии и Чехии", - сказал он.

Горба отметил, что все работы на территории санатория буду весить параллельно с его текущей деятельностью. Лечебный и жилой корпуса закрывать не планируют. В настоящее время они загружены на 60% в год, в них отдыхают около 15 тыс. человек ежегодно. По его словам, проект RBI в перспективе позволит увеличить число посетителей санатория и его статус на рынке туристических и медицинских услуг вырастет. При этом Горба подчеркнул, что курорт и дальше будет участвовать в социальных программах Смольного и принимать у себя социальные группы отдыхающих.

Фото: Маргарита Могилатова/ Интерпресс

Холдинг RBI стал соинвестором проекта реконструкции «Санатория «Сестрорецкий курорт». Как сообщил журналистам президент холдинга Эдуард Тиктинский, компания готова вложить до 2020 года 1,6 млрд руб. По словам топ-менеджера, «дочка» RBI ООО «Курортный» реконструирует два здания, а также воссоздаст один из утраченных корпусов.

«Холдинг станет собственником корпусов и земли, на которой они стоят», — уточнил Э. Тиктинский.

После окончания работ RBI планирует запустить проект в формате велнес-центра в сегменте средний, средний+. Окупить вложения инвестор намерен за счет продажи номеров в собственность покупателей. «Холдинг заинтересован, в первую очередь, в продаже, причем крупным институциональным инвесторам, которые могли бы приобретать целый пул номеров», — добавил Э. Тиктинский.

По словам Э. Тиктинского, общая площадь зданий после реконструкции превысит 40 тыс. кв. м., из которых около 25 тыс. являются полезной площадью. При этом ориентировочная цена продажи номеров в розницу составит 130 т. р. за кв. м. О передаче части номеров в собственность санатория пока речи не идет, однако «Сестрорецкий курорт» «впоследствии сможет выполнять функцию оператора оздоровительных и медицинских услуг для конечного собственника объектов», сообщила пресс-служба RBI.

Справка:

Согласно списку аффилированных лиц на 30 сентября 2016 года, крупнейшими собственниками ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт» являются ООО «Статус» (48,6%), ООО «Северо-Западный Альянс» (28,8%).

Инвестору проекта предстоит преодолеть ряд трудностей, утверждает Константин Ковалев, бывший топ-менеджер компании «Пионер», которая реализовала подобный проект в Зеленогорске (жилой комплекс «Первая линия»). Эксперт подчеркнул, что успех продаж будет во многом зависеть от двух ключевых факторов. Во-первых, RBI важно привлечь высококлассного оператора для управления пансионатами. «Это недвижимость для состоятельных требовательных потребителей, поэтому беспорядок в управлении будет означать отсутствие спроса», — уточняет эксперт. Вторым ключевым фактором успеха является правильное определение концепции работы проекта. В частности, речь идет об определении пакета услуг, которыми клиенты смогут бесплатно пользоваться. «В случае, если покупатель не найдет нужных ему процедур в бесплатном перечне, он посчитает нецелесообразным вложение в подобный центр», — утверждает К. Ковалев.

Курортный район Петербурга становится все менее доступным для жителей Петербурга, считает депутат петербургского парламента Борис Вишневский. В пример он приводит и «Сестрорецкий курорт», который ранее являлся уникальной зоной отдыха и лечения горожан, а теперь фактически лишается такого статуса, превращаясь в зону элитной застройки. Кроме того, депутат напоминает о группе ЛСР, которая претендует на территорию санатория «Дюны» в Курортном районе Петербурга.

В Сестрорецке начался завершающий этап уничтожения лесопарка санатория «Сестрорецкий курорт» - так местные жители и природозащитники называют «реконструкцию» знаменитой здравницы. Вовсю идет строительство, территория перегорожена заборами, кое-где ограничены велосипедные дорожки. Скоро и пешие прогулки станут затруднительными.

Застройщики, конечно, уверяют, что скоро здесь засияют огнями современные оздоровительные центры, куда смогут ходить все желающие. Возможно. Но здесь необходимо уточнить - если, конечно, у этих желающих найдутся на это деньги. И если привычный для любого элитного места высокий забор не перекроет подходы к берегу Финского залива. Потому что есть опасения, и небезосновательные, что на самом деле вырастет здесь не новый курорт, а элитный жилой комплекс. Что-то вроде подмосковной Рублевки - место, где все будет не для обычных людей, а для толстосумов.

Компания-застройщик выкупила три неиспользуемых корпуса санатория «Сестрорецкий курорт» и участок парка, после чего обнесла площадку забором. Уже в 2020 году здесь появится элитный жилой комплекс. Инвестиции в проект - более полутора миллиарда рублей. Перестройка 40% всего курорта официально называется «реконструкция обветшавших корпусов» и «облагораживание территории».

Возводить жилье на курорте запрещено законом. Уникальную зеленую зону с реликтовыми соснами можно использовать только для гостиничных или лечебных целей. Но 362 так называемых лаунж-студии площадью от 29 до 119 квадратных метров уже поступили в продажу.

Совсем скоро здесь появятся новоселы, а еще раньше для их удобства изменят привычный облик курорта. Например, старинный родник будет засыпан или обнесен забором. Именно над этим родником, по еще одному проекту, должен пройти деревянный «променад». Протянется он вдоль набережной реки Сестры - от местного кладбища до морга. А у самой воды появятся некие «арт-объекты».

Комитет имущественных отношений Смольного видит развитие курорта за счет тотальной перестройки всех старинных сестрорецких дач. Снести историческую застройку и возвести новые объекты хотят в течение всего двух лет. На проектирование объектов в этом году «Авинариум» уже получил из бюджета 70 млн рублей. Еще миллиард Комитет имущественных отношений просит выделить до 2020 года. Такая сумма вызвала вопросы в контрольно-счетной палате и в Законодательном собрании Петербурга.

Органы местного самоуправления оказались вообще даже не информированы о том, что существует такой проект, о том, что он начинает реализовываться за бюджетный счет и что за этот год по разным прикидкам порядка ста миллионов уже освоено, - говорит депутат ЗакСа Алекандр Ходосок.

В администрации района подтвердили: с ними действительно пока никто не связывался. Поэтому и комментариев здесь дать не готовы. Никаких комментариев журналистам не дали и в самой компании.

Гордость санатория в Сестрорецке - радоновые купальни. Такие же есть в Германии и Швейцарии. Но только там ванны, а у нас целый бассейн. Правда, плескаться в нем могут позволить себе далеко не все - услуги не из дешевых. Здесь очень ждут богатых туристов. И строят для них особые зоны…

Что касается потоков, надо понимать что есть категория пользователей, которые хотели бы отдыхать в однородной среде и мы не можем их за это осуждать, потому что каждый хочет и представляет для себя досуг по-своему, - делится генеральный директор санатория «Сестрорецкий курорт» Михаил Горба.

Вероятно, что вскоре для состоятельных гостей курорта действительно проведут отдельные подъезды, создадут индивидуальные места отдыха и построят жилье класса «люкс». На месте некогда народного достояния уже отчетливо вырисовываются границы нового Сестрорецка – категории «для своих».

Территория исторического санатория «Сестрорецкий курорт» застраивается. Уже начаты продажи новостройки: покупателям обещают закрытую территорию, парковки и собственные террасы на первых этажах. Что будет с сосновым лесом и историческим санаторием на берегу залива дальше? – разбирался «Город 812».

Доступ людей будут контролировать?

Строительство ведет холдинг RBI. Сейчас в парке санатория стоит строительный забор, идет расширение существующей дороги. Компания выкупила три неиспользуемых корпуса санатория «Сестрорецкий курорт» и участок парка. К 2020 году планируется возвести на месте корпусов элитную недвижимость, инвестиции составят 1,6 млрд рублей. Проект называется «Русские сезоны», официально звучит как реконструкция обветшавших корпусов и модернизация знаменитого курорта.

На официальном сайте застройщика в описании проекта используются размытые формулировки с упором на «душевную гармонию» и «свежий морской бриз». Это не случайно. Строительство жилья в курортной зоне запрещено. Поэтому жилье рядом с пляжами Финского залива строится под видом гостиниц (апарт-отелей).

Так должен выглядеть будущий апарт-отель. Источник: rbi.ru

Впрочем, на сайтах, предлагающих квартиры в новостройках, пишут прямо: жилой комплекс «Русские сезоны» – уже в продаже.

«Новостройка класса “комфорт” появится в Курортном районе на месте знаменитого санатория “Сестрорецкий курорт”. Строительная компания “RBI” выкупила здания, чтобы провести реставрационные работы и создать на месте утративших потребительскую ценность построек современный, комфортабельный апарт-отель. Еще одно историческое строение – Лесной корпус “Сан-Ремо” (конец XIX века, австрийский архитектор Зигфрид Леви) будет полностью восстановлено из руин по фотографиям и сохранившимся чертежам в рамках реализации проекта. В итоге размеры площади составят больше 20 тысяч кв. метров», – так описывается новый ЖК на одном из сайтов-продавцов недвижимости.

К преимуществам ЖК «Русские сезоны» относятся собственные террасы для жителей первых этажей, подземный паркинг, гостевые парковки, детские и спортивные площадки с тренажерами, автомобильные проезды, пешеходные и велосипедные дорожки, закрытая охраняемая территория и спа-центр. «Проходы и проезды к корпусам оборудуются запираемыми калитками и воротами, что позволит контролировать доступ людей», – это уже цитата с официального сайта застройщика.

Всего в продажу поступило 362 лаунж-студии площадью от 29 до 119 кв. м. Все они имеют большую кухню-гостиную.

«Можно вырубить почти все деревья – и это будет законно»

Когда стройку заметили жители Сестрорецка, они создали группу в защиту курорта. Планируют собирать подписи, привлекать юристов, жаловаться в Кремль. По словам активиста Андрея Лысова, за строительным забором сегодня оказался огромный кусок лесопарка. Там идет демонтаж двух старых корпусов. Активисты фиксировали нарушения на стройке, связанные с загрязнением строительным мусором лесопарка. Вызывали ГАТИ. Жители опасаются, что стройка может захватить весь парк.

Строительный забор. Как объясняют в RBI, «значительный отступ от «красных линий» зданий связан с особенностями холмистого рельефа».

– Там огромная территория, потенциально интересная для дальнейшего развития. Почему бы все спальные корпуса санатория не превратить в апарт-отели? А дальше можно будет пересмотреть назначение территории и построить там элитное жилье, – говорит Лысов.

По словам Александра Карпова, директора Центра экспертиз ЭКОМ, территория здравницы «Сестрорецкий курорт» относится к зоне, предназначенной для оздоровительных целей (зона ТР3-2, согласно Правилам землепользования и застройки – ПЗЗ).

– Застройщик лукавит: он очевидно строит жилье там, где жилья быть не может. Это запрещено. Эту зону разрешено использовать только для гостиничного и туристического обслуживания, спорта, курортной и санаторной деятельности, а также для развлекательной инфраструктуры и ведения дачного хозяйства, – объясняет эксперт.

По его словам, формально в действиях застройщика может и не быть нарушений. По документам, девелопер возводит гостиницу (апарт-отель), а не жилье. Отличить на практике одно от другого очень сложно. Более того, статус земли у санатория такой, что застройщик может продолжать там дальнейшее строительство жилья под видом апартаментов.

– Всё, что государство и общество могут противопоставить стройке на данный момент, – это контроль проекта. Санаторий и земля находятся в частной собственности. Они могут строить там дороги, новые гостиничные корпуса и рестораны. Могут вырубить почти все деревья, так как, согласно ПЗЗ, доля озеленения этой зоны должна составлять всего 15%. Они могут вообще огородить всё забором и никого туда не пускать, – говорит Карпов.

«Мы не торгуем территориями»

Общая площадь земельного участка санатория «Сестрорецкий курорт» 45,4 га. Там много чего еще можно построить. Пустят ли горожан дышать «морским бризом» в парк исторического курорта или «душевная гармония» будет доступна только покупателям недвижимости? «Город 812» спросил у директора санатория «Сестрорецкий курорт» Михаила Горбы , что будет с санаторием дальше. Возможна ли продажа остальной земли девелоперам?

– Мы не торгуем территориями. Участок земли 5,4 га передан на реализацию проекта, а по окончании строительства он будет в коллективном владении собственников апартаментов.

– Есть ли у санатория обязанность сохранять лечебные функции?

– Санаторий находится во владении частных инвесторов благодаря приватизации уже более 12-ти лет. Поэтому вопрос не в обязанностях, а в той нише, которую он занимает в силу ряда уникальных природных и бальнеологических факторов. Мы исходим из того, что это место и возможности уникальны, и на этом фундаменте надо выстраивать хозяйственно-финансовую деятельность. Конечно же, при этом не забывая о тех ограничениях, которые заложены в статусе земли под санаторием и которые мы стараемся неукоснительно соблюдать.

Как все должно выглядеть в представлении санатория и застройщики. Источник: rbi.ru

– Следит ли руководство санатория за стройкой?

– Оперативный контроль за ходом строительства, безусловно, осуществляется. Деревья будут вырубаться, за малым исключением, в местах примыкания к зданиям реконструируемых корпусов и в процессе реконструкции наружных инженерных сетей. Нашу деятельность плодами стараний наших недоброжелателей летом проверяла ГАТИ и не выявила никаких значимых нарушений. Прозвучали лишь два небольших замечания и рекомендации.

– Квартиры в ЖК «Русские сезоны» уже активно продаются. Обещают закрытую территорию, охраны, паркинги, трафик автомобилей. Всё – правда?

– Вся наша территория и сейчас охраняемая, и никому это не мешает. И не будет мешать в будущем. Заборчики будут органично вплетены в окружающий ландшафт, закрыты посадками кустарника и находиться будут в непосредственной близости от новых корпусов (не более 50 м от их фасадов). Опять же, Лесной корпус и сейчас окружен невысоким забором, так что мы не изобретаем ничего нового! Все три здания будут оснащены подземными паркингами. Есть существующие парковочные площадки, примыкающие к корпусам, этим все и ограничится. Никаких мощных потоков машин в 360 апартаментов не ожидается. После завершения реконструкции в 2020 году в распоряжении автомобилистов из числа гостей и отдыхающих будут две дороги – верхняя и нижняя. Наши апартаменты – не вариант для постоянного проживания. И статистика первых продаж однозначно подтверждает эту версию. На первом месте – наши возможности как лечебно-оздоровительного учреждения, и мы их будем наращивать, дрейфуя частично в сторону поликлинических услуг.

– Что произойдет с санаторием и его парком дальше?

– Мы работаем и развиваемся как один из флагманов санаторно-курортной лечебно-оздоровительной сферы. В ноябре планируем отлицензировать Лечебный корпус по онкологии и детской педиатрии, это позволит нам расширить спектр реабилитационных услуг. Еще одна задача -– усилить досуговое направление. В ближайшие годы, с завершением реконструкции 1-го, 2-го корпусов и восстановления Лесного корпуса (проданных RBI.– Ред. ), мы рассчитываем пополнить наш номерной фонд как поступившими на баланс санатория согласно схеме совместной реализации с холдингом RBI инвестиционного проекта, так и приобретенными сторонними покупателями, инвесторами, и переданными нам в управление апартаментами. Если первый опыт будет успешным, появится шанс на возрождение корпусов Курзала и Морского корпуса, – рассказал «Городу 812» Михаил Горба.

Из его слов можно предположить, что на месте Морского корпуса и Курзала также появятся апарт-отели.

Построить жилье на территории «Сестрорецкого курорта» – похоже, давняя мечта его собственников. В 2012 году уже была попытка реализовать там мегапроект по созданию апартаментов высотой до 25 этажей с количеством проживающих до 3500 человек. После депутатских запросов к губернатору Петербурга о проекте не слышно.

Депутат петербургского парламента Максим Резник, обративший внимание на скандальный проект в 2012 году, планирует подготовить новый запрос в Смольный – по поводу очередной попытки застройки санатория.

– Это безобразие. С моей точки зрения, там идет очередной отжим земли в чьих-то интересах, – говорит депутат Резник.

Строительство жилья под видом апартаментов – для Петербурга проблема не новая. Власти даже пытаются с ней бороться, и сделали первый шаг: внесли изменения в ПЗЗ, в которых попытались отделить апарт-отели от жилой недвижимости. Если в гостинице больше 10% номеров (апартаментов) имеют «зоны, предназначенные для приготовления пищи» – то их можно считать жилой застройкой. Эти изменения вступили в силу в июле 2017-го. Но компания RBI получила разрешение на строительство в декабре 2016-го, поэтому эти новшества ее не касаются.

Елена Роткевич

Холдинг RBI инвестирует 1,6 млрд рублей в реконструкцию двух корпусов и воссоздание с нуля третьего исторического корпуса в петербургском санатории «Сестрорецкий курорт», что станет первым этапом в масштабной реновации, начатой самим санаторием. После реализации проекта помещения будут представлять собой санаторный апарт-отель. Участники рынка апарт-отелей оценивают проект как высокоперспективный, подчеркивая нехватку качественного загородного арендного жилья в Петербурге.

Как рассказал генеральный директор ОАО «Санаторий "Сестрорецкий курорт"» Михаил Горба, компанией рассматривались различные варианты развития санатория, и в итоге было принято решение привлечь соинвестора, заключив инвестиционное соглашение с холдингом RBI.

Холдинг RBI с 2017 года приступит к реновации двух корпусов, построенных в начале 1960-х годов на территории санатория, и восстановлению полностью утраченного сейчас исторического Лесного корпуса. Этот корпус был построен в конце XIX - начале XX века. Работы должны закончиться к 2020 году. По словам руководства санатория, один из корпусов не использовался под размещение отдыхающих последние несколько лет из-за аварийного состояния. На время реконструкции курорт не будет закрыт, так как среднегодовая загрузка санатория составляет 50-60%, всех желающих вмещает лишь один третий корпус. В 2015 году санаторий посетило более 15 тыс. человек.

Господин Горба подчеркивает, что акционеры санатория ежегодно инвестируют десятки миллионов рублей в развитие курорта и уже сейчас его показатели растут как по загрузке, так и расширению спектра услуг. Однако, отмечает он, дополнительные крупные вложения соинвесторов позволят оживить инфраструктуру самого санатория и прилегающих муниципальных территорий - торговли, общественного питания, бытовых услуг, аптечных сетей, спортивно-развлекательных услуг, инженерных сетей и дорог.

В холдинге RBI говорят, что после реконструкции корпуса будут представлять собой велнес-центр с возможностью круглогодичного проживания и комплексом лечебно-восстановительных и поликлинических услуг. Фактически это станет апарт-отелем с санаторным уклоном. По словам главы холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, сейчас компания ведет переговоры с потенциальными инвесторами, которые выразили желание выкупить помещения будущего объекта, чтобы реализовывать их на рынке самостоятельно. По оценкам господина Тиктинского, примерная стоимость подобных апартаментов на рынке составляет 110-120 тыс. рублей за квадратный метр.

Общая площадь территории под реновацию составит 52,4 тыс. кв. м, общая площадь зданий после реконструкции превысит 40 тыс. кв. м, из них 25 тыс. будет жилой площадью, на которой можно разместить около 400 номеров.

После завершения работ «Санаторий "Сестрорецкий корпус"» получит часть номеров, однако стороны не раскрыли объем. По словам Михаила Горбы, за рубежом это привычная практика: оздоровительные курортные центры нередко предлагают свои помещения в собственность, выступая при этом как единый оператор комплекса и, по согласованию с владельцами, сдавая их временным арендаторам.

Он отмечает, что в рамках обновления самого курорта предполагается проводить различные мероприятия - учебные семинары, восстановительные сборы спортсменов, научно-практические конференции. «Мы активно работаем над тем, чтобы вернуть санаторию статус учебной базы для студентов городских медицинских вузов, прежде всего в специализации "Физиотерапия". Планируем расширить экспозицию Музея истории курорта, библиотечный фонд, дополнительно благоустроить рекреационные зоны санатория, привести в порядок спортивные площадки, дополнить их полями для городков и петанка»,- перечисляет господин Горба.

По данным «СПАРК-Интерфакс» , совладельцами ОАО «Санаторий "Сестрорецкий курорт"» выступают ООО "Статус" (доля в уставном капитале 48,59%), ООО "Северо-Западный альянс" (28,79%).

Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group (Becar развивает сеть апарт-отелей «Вертикаль». — "Ъ" ), считает, что это очень перспективный проект. «Мы сами много раз начинали переговоры по созданию аналогичных проектов, но по разным причинам эти планы так и не были реализованы. Редевелопмент советской инфраструктуры в апарт-отель с лечебным уклоном - это правильная идея. Такой объект будет востребован не только среди желающих оздоровиться, но и у тех жителей Петербурга, которым необходимо качественное загородное арендное жилье. К слову, если на территории Петербурга качественного арендного жилья не хватает, то в ближайшем пригороде его не существует вовсе»,- указывает господин Андреев.

По оценкам Вадима Исакова, территориального директора «БКС Премьер», срок окупаемости может составить семь-восемь лет. «Идея видится перспективной, учитывая впечатляющий рост внутреннего туризма, рост популярности самого формата апарт-отелей и планы местных властей по качественному обустройству Сестрорецка к 2018 году. Несомненно, что в случае успешной реализации проект может стать серьезным катализатором для развития курорта», — полагает он.